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不動産投資にかかる費用まとめ【4つの区分に分けて解説】

投資用不動産を所有すると、どれくらいどのようなお金がかかるのか?気になりますよね!

銀行への返済以外にも支払うお金はいくつかあります。

運用を始めてみたら

「え!?こんなお金もかかるの??」

なんてビックリしたら嫌ですよね。

今回は不動産投資にかかるお金をまとめてみました。

内訳は大きく分けると4区分あり

  • 契約時に発生するお金
  • 毎月固定費として支払うお金
  • 毎年税金として納めるお金
  • その他にかかる費用

です。

タップできる目次

契約するときに発生するお金

まず、不動産を契約するときに発生するお金についてまとめていきます。

大きく分けて次の2つになります。

  • 手付金
  • 諸費用

手付金

不動産投資は現金一括で購入する方法、そして借入使って購入する方法があります。

現金一括購入ということであれば、当然借入の際に発生する余計な利子もありませんし、現金が不動産という現物資産に形を変え、借入の返済金額と相殺されることなく家賃収入を得ていく事が可能となります。

東京都また近郊の新築ワンルームマンションの価格をみていくと、2020年11月現在で2,800万円から3,500万円ほど。

お金がありあまってしょうがないという人は別ですが、大半の人からして現金購入は非現実的といえます。

それに対し借入を使って購入する場合はどうでしょうか?

お金を貸す側である金融機関は、まともな物件であれば、物件価格に対しフルローンの評価を出してくれるケースがほとんどです。

ここでいう”まともな物件”というのは「立地や需要に対して適切なのか?」という意味合いです。

フルローンとは、物件価格から手付金10万円を差し引いた金額です。

つまり物件の購入代金に関して言うと10万円を元手に不動産投資を始めることが出来るというわけです。

手付金には売主・買主が契約をなかったことにしたいときにその手付金を放棄することによって撤回できる役割があるなどの意味が含まれています。

諸費用

諸費用は土地・建物の購入価格以外に必要な費用の総称です。

主に

  • 固定資産税(不動産を所有した日から12月31日までの日割り分)
  • 司法書士による不動産の登記費用
  • 火災保険
  • 金融機関手数料
  • 金消契約時の印紙代

などがかかります。

しかし、最近ではその諸費用をローンに組み込むことができるようになり、実際にはほぼ不動産売買における手付金のみで始められることがほとんどです。

諸費用ローンは不動産会社が提示する諸費用内訳の中から、満額ローンが組めることが多いです。(その際万単位は切捨て)

ワンルームマンションの提案の場においての諸費用は概算で伝えられることが多いですが、統計的にみると50万円~100万円の間が相場なようで、ワンルームマンションの物件価格に対して考えてみるとおおよそ2%~3%ほどの金額となります。

この諸費用は不動産を所有した翌年2月の確定申告の際に経費計上することができます。

毎月固定費として支払うお金

続いて、毎月固定で支払う必要があるお金で、次のような費用があります。

  • 金融機関への返済
  • 建物管理会社への管理費・修繕積立金
  • 賃貸管理会社への管理費

金融機関への返済

金融機関への毎月の支払いは、窓口となる不動産会社によって使える金融機関幅は異なり、金利も変わります。

また、個人の収入によってもそれは変わってきます。

毎月の支払額に関することなので、頭に入れておきたいポイントの一つです。

支払とは別に金融機関によっては借入返済の為の普通預金口座を新たに作成し、同時に定期預金口座を作成する必要が出てきます。

この場合、定期預金口座へ決められた期間の間お金を預けなければいけないのですが、当然普通預金に比べわずかながら利息が多く付くために、支出という意味合いからは外れるでしょう。

ちなみに、ここからは気をつけるべきポイントですが、営業マンによっては、この金融機関への返済について正確に伝える人もいれば、曖昧に伝える人もいるでしょう。

しかし契約時や金消契約時に記入した書類の中で上記の事項に触れていますので、知らなかったでは済まされません・・・

1,000万円を35年間で返済するとした場合、毎月の返済額は金利によって変動します。

これを変動金利といい、不動産投資のローンを多く取り扱うオリックス銀行では、毎年4月、10月の2回金利の見直しがあり、その3か月後に決定した金利が適用されます。

※オリックス銀行HPより抜粋

この金利は借入をする人の勤務先や職業(企業の社会的信用力)、収入状況や不動産以外の借入状況により異なってきます。

正確につたえるとAプランBプランCプランなど様々な金利商品があり、上記でお伝えした条件によって使えるものが決まるという仕組みです。

金利は変動しますし、借入をしている期間内一定ではないのです。

これは頭に入れておいて下さい。

建物管理会社への管理費・修繕積立金

意外な落とし穴であるのが、

ふたつめ、建物管理会社への管理費・修繕積立金などの支払でしょう。

これは建物自体を管理している管理組合に支払うお金のことで、それぞれ建物管理費と新築物件の場合、当初の金額が低く設定されている事がおおく、特に修繕積立金は10年後には倍以上の金額になったなんてことはザラにあります。

それに対し中古物件の場合は新築物件に比べて極端な上がり幅はないものの、やはり築年数が経ってくるために、修繕にお金がかかる想像は難しくありません。

一方で当初設定された管理費・修繕費が適正であり、10年以上経過しても金額に大きな変化がないという事例もあります。

不動産は管理を買えという言葉があるとおり、この管理や修繕状況によっても大きく資産価値が変わるポイントなのではと思います。

管理費・修繕積立金は年々上昇していくということ、これも頭にいれておいて下さい。

賃貸管理会社への管理費

3つ目、賃貸管理会社への管理費をわかりやすく伝えると、所有している物件の大家さん業代行をしている会社への手数料です。

入居者の家賃の入金や滞納、退去時の新規賃貸の募集などを引き受けてくれます。

条件や金額の上限は決まっているものの設備保障をまかなっている場合もあります。

不動産業者の場合、自社やまたグループ会社で運営をおこなっていることがほとんどです。

こちらは建物管理会社へ支払う管理費と比べると極端に上がるということは少ないですが、賃貸管理会社の都合によるとき、もしくは消費増税などのタイミングで支払額が上がることが予想されます。

毎年税金として納めるお金

不動産投資で毎年かかる税金には次のようなものがあります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税

それぞれ詳しくご紹介していきます。

固定資産税

まず固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋及び償却資産(これらを「固定資産」といいます。)の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村が課税する税金です。

都市計画税

一方都市計画税は、都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるために、目的税として課税されるものです。

納税義務がある人は、毎年1月1日現在の土地、家屋又は償却資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されているひとです。

この二つの税金を合わせて固都税と呼んだりします。

<納期はいつか?>

令和2年の場合、納税通知書は6月1日に発行されました。

納税のスケジュールは以下の通りでした。

納期納付期限
1期令和2年6月1日〜6月30日6月30日
2期令和2年9月1日〜9月30日9月30日
3期令和2年12月1日〜12月28日12月28日
4期令和3年2月1日〜3月1日3月1日
令和2年の納税スケジュール

納付書は4期分に分かれていますので、期限内に支払うことになります。

この際、一括で1年分の支払を行ったとしても全く問題はありません。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに、その取得者にかかる税金です。

不動産を所有してから約半年後に納付書が自宅に送られてきます。

営業マンによってはこのことに触れずに話をすすめてくる場合がありますので、しっかりと頭に入れておくことが大切です。

おおよその目安としては不動産の価格に対して0.5%~1%程の金額となります。

その他にかかる費用

最後のその他、不動産投資をするにあたり発生しうる費用をまとめます。

  • 入居中・退去時の修繕費
  • 設備修理や内装工事費
  • 物件の下見にかかる交通費

それぞれ見ていきましょう。

入居中・退去時の修繕費

入居者中、退去時の修繕費です。

ひとつ前の項目で触れたとおり、管理会社との契約条件により修繕の際にかかるお金は変わってくるでしょう。ですから契約内容をしっかりと把握することが何よりも大切です。

数万円や時に十数万円の室内修繕費が発生した場合、保障でまかなえるのか?手出しが発生してしまうのか?の差は大きいと考えます。

新築物件の場合、水回りの設備、配管において修繕が発生するほどの事態は直近では起こりづらく安心です。それにたいし、築20年以上経過している中古物件の場合、大規模な修繕が必要になるケースが起こり得ます。

都内のある中古物件では見えない配管部分が痛み、居室内はもちろん下の階への水漏れが発生した事例があります。

オーナーチェンジの中古物件の場合、長期間にわたり入居者がついているケースもあり、その入居者の退去時に大規模な修繕が必要になることもあります。

毎月の支出としてお金が出ていくものではありませんが、賃貸更新の2年毎や引っ越しシーズンの時期などに照準を合わせ、もしもの際のお金をストックしておくことが安心です。

設備修理や内装工事費

所有している不動産の入居者が退去し空室となった際、設備修理や内装工事に係るお金です。

  • 賃貸管理の契約を結ぶ際にどのような保証があるのか?
  • ないとしてもオプションで保証が受けられるのかどうか?

なども確認しておくと良いでしょう。

物件の下見・金融機関との面談時の交通費

もし仮にあなたが不動産投資をはじめるとしたら、事前に物件を見に行くでしょうか?

物件を見ることで収益を生みそうな不動産だなとイメージがさらに膨らむでしょう。

しかし実は物件を事前に見ないで購入する人も珍しくありません。

結論としてはどちらでも構わないのですが、この物件調査の交通費も考えられる出費のひとつです。

ご自身が物件からさほど離れていない地域にお住いの場合はなんら負担になりませんが、東京都内や神奈川県、千葉県の投資用物件を地方に住んでいる人が購入することも多くあるようです。

そうした場合、往復の交通費だけでもちょっとまとまったお金が出ていくことになります。

また借入をする金融機関の面談時にも同様のケースで交通費がかかることがあります。

しかしコロナ以降、リモートで面談をすることもおおく、わざわざ都内の金融機関まで出向かなくても良くなっていることも事実です。

まとめ

出典:unsplash

いかがでしたでしょうか?

けっこう色々あるな〜と思われた方もいるかもしれません。

一方で、思ったよりもお金がかからないなと思われた方もいらっしゃると思います。

コレは金融機関の借入を利用して資産運用ができるというところが大きなポイントです・

ただし注意しなくてはならないのは、資産に対して課税される税金。

物件購入後のいつの時期から支払があるのか?などしっかりと把握しておくことが大切です。

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