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不動産投資にかかる税金は?種類や税率までまるっと紹介

今回は不動産投資にかかる税金周りについて解説していこうと思います。

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不動産を所有するとかかる税金

まずは、不動産を所有するとかかる税金についてです。

  • 固定資産税
  • 不動産所得税

固定資産税

税額:約8万~10万円 

共に不動産が建っている地方自治体に納めます。

不動産取得税

約15万円

所有した年のみ発生し購入してから約半年後に請求されます。

所有した物件の支払いキャッシュフローの例

それでは、実際に所有した物件の支払いキャッシュフローをみていきます。

今回は

  • 家賃:90,000円
  • 返済:75,000円
  • 管理費:5,000円

の場合を考えていきましょう。

つまり、毎月の収支は「プラス10,000円」です。

近年、投資物件の融資物件は45年間使えるものも増えてきています。

そのため、返済額の負担が少なく、よりプラスの収支で持てる物件も増えてきました。

固定資産税は、ほぼ月のプラス分のキャッシュフローで回すことができます。

ただし、全てがプラス収支の条件で持てるわけではありません。

なぜなら金融機関から資金調達するためには、勤務先の社会的信用力を使って行うことが多く、人によって融資条件は大きく異なるためです。(現金一括購入は別)

ですので、返済能力に「?」がつく人は、そもそも不動産投資を選択することができません。

例えば、自己破産やキャッシングの滞納などをした経験がある方です。

不動産を持つと抑えられる税金

続いて、不動産を持つと抑えられる税金についてです。

  • 所得税
  • 住民税

所得税

確定申告により抑えられた分は口座へ還付されます。

住民税

確定申告後、住民税が減るため、6月以降の給与の手取りが増えます。

なぜ不動産を所有すると節税になるの?

投資用物件だけでなく、自分が住むための実需用の家を買ったとしても節税効果はあります。

投資用物件が節税になる理由

投資用物件では、不動産経営のために掛かった経費を計上できます。

経費には

  • 減価償却費
  • 購入時にかかった諸経費
  • 利息
  • 管理費

などがあります。

<所得の計算式>

家賃収入/年間 − 経費 = △不動産所得が赤字計上

給与所得 - △不動産所得 = 所得

以上の式から、不動産を持つ前の所得より金額が少なくなるので、かかる税金が少なくなる。

節税期間は新築物件や中古物件によって異なります。これは、物件毎に不動産経費となる減価償却費の比率や償却率が違うためです。

この場合、中古物件の方が短期的な節税効果は大きいです。(約3年間)

減価償却費は物件価格の消費税から算出することができる。

価格の内訳は主に

  • 土地
  • 建物

のふたつで、土地は経費として計上できません。

土地は非課税なので、物件価格の消費税には土地の代金は含まれません。

物件の償却可能金額は次の計算式で求めることができます。

<物件の償却可能金額 計算式>

(物件消費税 ÷ 購入時の消費税(10%) )+物件消費税 = 建物価格

例|物件価格20,000,000円(内消費税800,000円)のマンションAの場合

(800,000÷10%)+800,000 = 8,800,000円(建物価格)

☆マンションAの価格の内訳

  • 物件価格:20,000,000円
  • 建物価格:8,800,000円
  • 土地価格:11,200,000円

減価償却対象分は、建物価格の8,800,000円です。

この建物価格はさらに

  • 躯体
  • 設備

の2つにわけて計上します。

物件によってその比率は異なります。(主に躯体:65%・設備:35%です)

よって上記のA物件の例とすると、

  • 躯体:5,720,000円
  • 設備:3,080,000円

となります。

この二つの金額を減価償却費として計上していくことになります。 

減価償却費は築年数によって、1年間の間に償却できることが決まっています。

そしてこれは新築物件中古物件によって大きく異なります。

新築の場合

  • 躯体は47年間で定額法という償却方法により経費計上。
  • 設備は15年間で同じく定額法という償却方法で経費計上する。

投資物件の場合、売却益(キャピタルゲイン)というより、家賃収入の不労所得(インカムゲイン)を目的で持つ場合が多いです。

これは少子化による年金不安、老後資金2,000万円問題等の日本政府への不信感などから、年金がアテに出来ないという意識が高まったため、潜在的な需要はかなりあると考えられます。

短期的に所有し5年以上経過して売却益を狙う場合は、節税効果の多い収益性の高い需要のある中古物件を選ぶ方が良いかもしれません。

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